전월세 전환 계산기 - 똑똑한 주거비 계산
전월세 전환 계산기는 전세금을 월세로 또는 월세를 전세로 환산할 때 사용하는 필수 도구입니다. 이사를 준비하거나 임대차 계약을 갱신할 때, 어떤 조건이 더 유리한지 비교하는 데 도움이 됩니다. 법정 전월세 전환율을 기준으로 정확한 계산을 제공합니다.
전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 연 이율입니다. 예를 들어, 전환율 5%에서 보증금 1,000만원을 줄이면 월세가 약 4만 1,667원 증가합니다 (1,000만원 × 5% ÷ 12개월).
법정 전월세 전환율 상한
주택임대차보호법에 따라 전월세 전환율에는 상한이 있습니다:
- 2024년 기준: 기준금리(3.5%) + 1.5% = 5%
- 임대인은 이 상한을 초과하여 월세를 요구할 수 없습니다.
- 다만, 신규 계약 시에는 상한 적용이 제한적일 수 있습니다.
전월세 전환 공식
| 전환 방향 | 공식 |
|---|---|
| 전세 → 월세 | 월세 = (전세금 - 보증금) × 전환율 ÷ 12 |
| 월세 → 전세 | 전세금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율) |
예시 계산
전세 3억원을 월세로 전환 (보증금 5천만원, 전환율 5%)
- 전환 대상 금액: 3억원 - 5천만원 = 2억 5천만원
- 월세: 2억 5천만원 × 5% ÷ 12 = 약 104만원
- 결과: 보증금 5천만원 + 월세 104만원
전세 vs 월세, 어떤 게 유리할까?
단순히 금전적인 측면에서 비교해보면:
전세가 유리한 경우
- 보증금으로 사용할 목돈이 있는 경우
- 해당 금액을 투자했을 때 예상 수익률이 전환율보다 낮은 경우
- 장기 거주 계획이 있어 매월 고정 지출을 줄이고 싶은 경우
월세가 유리한 경우
- 목돈이 부족하거나 다른 곳에 투자 중인 경우
- 투자 수익률이 전월세 전환율보다 높은 경우
- 단기 거주 예정이거나 이동이 잦은 경우
반전세란?
반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 일정 금액의 보증금에 월세를 추가로 내는 방식입니다. 예를 들어, "보증금 2억에 월세 50만원"과 같은 형태입니다. 순수 전세보다 보증금 부담이 적고, 순수 월세보다 월 지출이 적습니다.
전세자금대출 vs 월세
전세자금대출을 받아 전세로 들어가는 것과 월세를 비교할 때는:
- 전세대출 이자율과 전월세 전환율을 비교하세요.
- 현재 전세대출 금리가 약 4%라면, 5% 전환율 기준 월세보다 전세+대출이 유리할 수 있습니다.
- 단, 대출 한도, 소득 조건, 세입자 자격 등을 고려해야 합니다.
월세 세액공제
월세를 내는 무주택 세대주(또는 세대원)는 연말정산 시 월세 세액공제를 받을 수 있습니다:
- 대상: 총급여 8천만원 이하(종합소득 7천만원 이하) 무주택자
- 공제율: 월세의 17% (총급여 5.5천만원 이하는 17%, 초과는 15%)
- 한도: 연 1,000만원 한도
- 월세 100만원 × 12개월 = 1,200만원 → 최대 170만원 세금 환급 가능
전세 보증금 안전하게 지키기
- 전입신고: 이사 당일 전입신고하여 대항력을 갖추세요.
- 확정일자: 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하세요.
- 등기부등본: 계약 전 등기부등본을 확인하여 근저당 설정 여부를 확인하세요.
- 전세보증보험: HUG, SGI 등의 전세보증보험에 가입하세요.
계약갱신청구권과 전월세 상한제
2020년 시행된 임대차 3법에 따라:
- 계약갱신청구권: 세입자는 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있습니다 (최대 4년 거주 가능).
- 전월세 상한제: 갱신 시 전세금/월세 인상은 5%로 제한됩니다.
- 신규 계약에는 상한제가 적용되지 않습니다.